Överlåtelsebesiktning — hitta certifierad besiktningsman och jämför offerter
Få upp till 3 kostnadsfria offerter från certifierade besiktningsmän i hela Sverige. Granskade företag, snabb återkoppling och inget köpkrav.
Vad är en överlåtelsebesiktning?
En överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk undersökning av en bostad som utförs av en oberoende, certifierad besiktningsman i samband med köp eller försäljning. Syftet är att kartlägga fastighetens skick, identifiera fel och riskkonstruktioner samt ge ett tydligt underlag för båda parter i affären.
I vardagligt tal kallas tjänsten ofta husbesiktning — det är samma sak. Den formella benämningen är överlåtelsebesiktning eftersom den utförs vid själva överlåtelsen, alltså när bostaden byter ägare.
Besiktningen hjälper köparen att uppfylla sin lagstadgade undersökningsplikt enligt jordabalken 4 kap. 19 §. För säljaren är den ett verktyg för att skapa transparens, minska risken för framtida tvister och i många fall möjliggöra en dolda fel-försäkring som kan gälla i upp till tio år framåt.
Så fungerar Överlåtelsebesiktning.nu
Vi är en kostnadsfri jämförelsetjänst som matchar dig med SBR-godkända besiktningsmän i ditt närområde. Så här går det till:
Beskriv din fastighet
Fyll i formuläret med uppgifter om bostaden — typ, storlek, adress och när besiktningen ska utföras. Det tar mindre än två minuter.
Få upp till 3 offerter
Du får offerter från SBR-godkända besiktningsmän i ditt område, vanligtvis inom 48 timmar. Alla anslutna besiktningsmän är ansvarsförsäkrade, F-skatt-registrerade och har genomgått vår kvalitetskontroll.
Välj din besiktningsman
Jämför pris, leveranstid och kompetens i lugn och ro. Du betalar inget till oss — du betalar direkt till den besiktningsman du väljer. Inget köpkrav, ingen förbindelse.
Så går en överlåtelsebesiktning till — steg för steg
En överlåtelsebesiktning följer en strukturerad process enligt SBR:s riktlinjer. Här är vad du kan förvänta dig när du anlitar en certifierad besiktningsman:
Dokumentgenomgång
Besiktningsmannen går igenom handlingar kring fastigheten — ritningar, bygglov, tekniska beskrivningar, energideklaration och dokumentation av eventuella renoveringar. Detta ger en bild av byggnadens historik och hjälper besiktningsmannen att veta vad som behöver kontrolleras särskilt noga.
Samtal med säljaren
Innan den fysiska besiktningen ställs kompletterande frågor till säljaren om underhåll, kända skador, renoveringar och annat som inte framgår av dokumentationen. Säljarens upplysningar dokumenteras och blir en del av besiktningsprotokollet.
Okulär besiktning
Besiktningsmannen går systematiskt igenom alla tillgängliga utrymmen i huset — tak, fasad, grund, källare, vind, våtrum och synliga delar av installationer. "Okulär" betyder att kontrollen sker med syn, hörsel och lukt — inga ingrepp i konstruktionen görs vid en standardbesiktning.
Riskanalys
Om besiktningsmannen ser tecken på risker som inte kan bekräftas vid den okulära kontrollen — exempelvis misstänkt fukt i en dold konstruktion — redovisas detta som en riskanalys med rekommendation om fortsatt utredning.
Besiktningsprotokoll
Du får ett skriftligt utlåtande som dokumenterar fastighetens skick rum för rum, eventuella brister, riskkonstruktioner och rekommenderade åtgärder. Protokollet är ditt underlag både för köpbeslut och eventuell prisförhandling.
Möjlighet till dolda fel-försäkring
Med en SBR-godkänd besiktning kan både köpare och säljare teckna en dolda fel-försäkring som gäller i upp till tio år. Försäkringen tecknas separat, och besiktningsmannen kan informera om vilka alternativ som finns.
Vad ingår i en överlåtelsebesiktning?
En standard överlåtelsebesiktning enligt SBR omfattar normalt:
- Tak — synliga ytor, anslutningar, takfot och hängrännor
- Fasader, fönster och dörrar
- Grund och källare där de är tillgängliga
- Vind och takkonstruktion
- Våtrum (okulär kontroll + fuktindikering där möjligt)
- Övriga rum och utrymmen
- Synliga delar av installationer för el, vatten, värme, ventilation och avlopp
- Garage, förråd och övriga byggnader på fastigheten
- Mark i direkt anslutning till byggnaden
- Riskanalys av konstruktioner med erfarenhetsmässigt kända problem
- Rekommendation om fortsatt utredning vid behov
Vad ingår inte i en överlåtelsebesiktning?
Det är lika viktigt att veta vad besiktningen inte täcker — så att du kan välja tillval medvetet om du behöver mer:
- Funktionskontroll av installationer (el, vvs, värme, vitvaror) — det kräver fackmän inom respektive område
- Eldstad, skorsten och ventilationssystem (separat sotning/OVK)
- Dolda konstruktioner som inte är åtkomliga utan ingrepp
- Mark utanför husets omedelbara anslutning (trädgård, staket, pool, brygga)
- Radon-, fukt- och skadedjurskontroll om det inte beställs som tillval
- Värdering av fastigheten
- Energiprestanda — kräver en separat energideklaration
Vill du ha någon av dessa kontroller, fråga om tillvalspaket när du jämför offerter. De vanligaste tilläggen är fuktmätning i riskkonstruktioner, radonmätning och energideklaration.
Vem ska beställa en överlåtelsebesiktning — köpare eller säljare?
Både köpare och säljare kan beställa en överlåtelsebesiktning, men de tjänar olika syften:
Som köpare
är besiktningen ditt främsta verktyg för att uppfylla undersökningsplikten enligt jordabalken. Hittar besiktningsmannen brister kan du använda dem som underlag för prisförhandling eller, i värsta fall, för att backa från affären.
Som säljare
ger en överlåtelsebesiktning trygghet mot framtida tvister om dolda fel. Med en SBR-godkänd besiktning kan du också teckna dolda fel-försäkring för att skydda dig själv i upp till tio år efter försäljningen.
Som mäklare
kan en besiktning innan visning skapa transparens, korta affärsprocessen och stärka säljarens position i budgivningen.
Det vanligaste är att köparen beställer besiktningen, men säljarbesiktning blir allt vanligare — särskilt på marknader där konkurrensen mellan köpare är hård och säljaren vill minska osäkerheten i affären.
Vad är en SBR-godkänd besiktningsman?
SBR står för Svenska Byggingenjörers Riksförbund — branschorganisationen som ställer kompetenskraven för överlåtelsebesiktning i Sverige.
En SBR-godkänd besiktningsman har:
- Byggteknisk utbildning, vanligtvis byggingenjörsexamen
- Dokumenterad arbetslivserfarenhet inom besiktningsområdet
- Godkänd antagningsprövning hos SBR
- Ansvarsförsäkring enligt SBR:s krav
- Skyldighet att följa SBR:s villkor för köpare- respektive säljarebesiktning
- Möjlighet att erbjuda dolda fel-försäkring via SBR
Alla besiktningsmän som är anslutna till Överlåtelsebesiktning.nu är SBR-godkända och ansvarsförsäkrade. Vi kontrollerar dessutom att de har god kreditvärdighet och är registrerade för F-skatt. Läs mer om SBR.
Hur lång tid tar en överlåtelsebesiktning?
Den fysiska besiktningen på plats tar normalt 2–4 timmar för en standardvilla, beroende på storlek, ålder och skick. Större eller mer komplexa fastigheter kan ta upp till en hel dag.
Besiktningsprotokollet levereras vanligtvis inom 1–3 arbetsdagar efter besiktningstillfället, men kan ta upp till en vecka vid hög arbetsbelastning. Be att få en tydlig leveranstid i offerten innan du bokar.
Hur länge är en överlåtelsebesiktning giltig?
Det finns ingen formell giltighetstid för en överlåtelsebesiktning — men i praktiken bör den användas i samband med en specifik bostadsaffär och inte vara äldre än 6 månader när köpet genomförs. Anledningen är att fastighetens skick kan förändras snabbt, särskilt om huset stått oanvänt eller om något inträffat (vattenskada, stormskada, brand).
Vid säljarbesiktning räknas besiktningen ofta som relevant under hela försäljningsprocessen, men köpare har alltid rätt att begära en egen besiktning eller komplettering.
Vad kostar en överlåtelsebesiktning?
Priset för en överlåtelsebesiktning ligger normalt mellan 7 000 och 15 000 kr inkl. moms. Den faktiska kostnaden beror på fastighetens storlek, ort och eventuella tillval. För prisexempel, faktorer som påverkar kostnaden och pris per ort — läs mer om överlåtelsebesiktning pris.
Det enklaste sättet att få ett korrekt pris för just din fastighet är att jämföra kostnadsfria offerter från flera SBR-godkända besiktningsmän.
Få upp till 3 kostnadsfria offerterVanliga frågor om överlåtelsebesiktning
Boka din överlåtelsebesiktning idag
Hitta rätt besiktningsman på några minuter. Jämför pris, leveranstid och kompetens från SBR-godkända besiktningsmän i ditt område — helt kostnadsfritt och utan förbindelse.